근저당권 설정 방법 (근저당 설정 시 준비서류)

 

근저당권의 대상물로는 등기가 가능한 토지, 건물 등 부동산과 선박, 항공기, 중기와 같이 등록이 가능한 동산이 있습니다. 부동산의 경우 각각 다른 물건을 취급하기 때문에 대지와 건물이 같이 있는 물건의 경우 토지와 건물에 대하여 공동 담보를 설정해야 토지와 건물 모두에 대하여 담보권을 행사할 수 있습니다.

 

저당권과 근저당권의 차이점

저당권은 채권자와 채무자 간의 확정된 채권을 담보하기 위하여 설정하며, 저당권을 설정하는 경우에는 설정액이 채권액으로 기재됩니다. 근저당권은 채무자와의 계속 거래하면서 장래에 확정될 미확정 채권에 대하여 담보를 설정함으로써 일정한 금액 내에서 우선변제권을 확보하기 위해 설정하는 것입니다.

 

근저당권 설정 시 확인사항

• 부동산 등기부등본 등 공적 장부와 실제 물건과 동일한지 확인해야 함
• 물건의 지상에 고압선 통과, 지하에 매설물 유무를 확인해야 함
• 물건에 대한 개별공시지가, 단독주택 공시 가격, 공동주택 공시 가격, 기준시가, 실거래가를 확인하여 가치평가를 참조
• 무허가, 미등기 건물이 있을 때는 법정 지상권에 문제가 되지 않도록 필요한 조치를 합니다.

 

근저당권 설정

 

채권최고액과 담보평가액

• 채권최고액은 근저당권 설정액을 말하며, 이는 현재 발생했거나 앞으로 발생할 미확정 채권에 대하여 설정합니다. 채권자는 채권최고액 한도 내에서 우선변제권을 확보합니다.
• 담보평가액은 채권자 회사에서 여신한도를 운영할 때 담보 한도를 정하는 기준이 되는 금액

 

채권최고액

채권 관리 실무에서는 담보 여력의 110~130%를 채권최고액으로 설정하고 있습니다. 담보 여력은 감정 평가액에서 선순위 설정액과 임대차 보증금 및 소액임대차 보증금 발생 가능액을 공제한 금액을 말합니다.

 

채권최고액 선정방법(주택)
담보 여력 = 감가 평가액 -
(선순위 설정액 + 임대차 보증금 + 임대하지 않은 방의 수 X 2,000/2,300/4,300/5,000만 원)
채권최고액 = 담보여력 X 110~130%

 

담보평가액

담보평가액은 여신한도 운영 시에 담보 한도를 정하는 기준이 됩니다. 

 

담보평가액 산정(주택의 경우)
담보평가액 = (감정평가액 X 80%) - 선순위 설정액 - 임대차 보증금 -
(임대하지 않은 방의 수 X 2,000/2,300/4,300/5,000만 원 & 채권최고액 중 적은 금액)

 

근저당권의 설정등기

 

근저당권은 근저당권 설정 계약을 체결하고 근저당권 설정등기 신청서와 구비서류를 갖추어 등기함으로써 설정됩니다. 나대지에 근저당권을 설정할 때는 지상권도 설정해야 합니다.

 

근저당권 설정 시 구비서류

 

나대지에 담보 설정 시 지상권을 동시에 설정하는 경우에는 지상권 설정계약서, 토지대장, 위임장이 추가로 필요합니다.

서류명	매수	발급처	확인사항
근저당권설정 등기신청서	1		채권최고액, 채권자의 성명 주소 기재
근저당권설정계약서	1		채권자, 채무자, 담보 제공자의 기명날인
등기권리증	1	등기소	등기권리증이 없으면 법무사가 작성한 담보  제공자의 진술서로 대체
인감증명서 (본인서명사실확인서)	각1	주민센터	1개월 내 발급
주민등록초본 (채권자,담보제공자)	각1	주민센터	개인인 경우 제출
위임장	1		채권자, 담보설정자의 기명날인 인감증명서 첨부
법인등기부등본	1		법인일 경우 제추