(전세 보증금 보호) 전세권 설정 등기를 해야 하는 이유

 

 

임차인의 입장에서 자신의 보증금을 안전하게 지키는 것이 중요한 일이며, 보증금을 지키기 위한 방법으로 주민센터에 가서 '전입신고+확정일자'를 받는 방법과 등기소에서 '전세권 설정등기'를 하는 방법이 있습니다. 전세권 등기설정은 전세보증금을 지키기 위한 장치지만 발생 시점, 범위, 비용 등에서 약간의 차이가 있습니다.

 

전입신고 (확정일자)와 전세권 등기의 차이점

 

전입신고 + 확정일자의 경우 임대인의 동의 없이 저렴한 금액(600원)으로 자신의 보증금을 보호할 수 있지만 효력면에서도 전세권 등기와 큰 차이가 없어 널리 이용되고 있습니다. 하지만 단점은 계약 만기 시 임대인이 제때 보증금을 반환해주지 않을 경우 '보증금 반환 소송'을 통해서 판결문을 받아 경매를 신청해야 한다는 번거운 점이 있습니다.

 

전세권 등기는 임대인의 동의가 필요하고 보증금의 0.2%에 해당하는 등록세(0.2%)와 지방교육세(0.04%)를 납부해야 하는 단점이 있습니다. 하지만 등기사항 증명서에 전세권 등기가 설정되면 별도의 전입신고, 확정일자, 주택의 인도 등의 요건을 갖추지 않는다 해도 등기 순위에 따라 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

또한 임대인이 제때 보증금을 반환해주지 않을 경우 별도의 소송 없이 바로 경매를 신청할 수 있어 보증금 회수까지 시간이 단축되는 효과가 있습니다.

 

 

전세권 등기를 해야 하는 경우

 

자의적으로 전입신고를 못하는 경우

 

회사 같은 법인에서 집을 얻어 직원들에게 사택이나 기숙사로 제공하는 경우는 자칫 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못해 보증금 문제가 생길 수 있으므로 회사(임차인)는 별도의 전입신고와 확정일자가 필요 없는 전세권 설정등기를 하는 것이 나을 수 있습니다.

 

업무용 오피스텔이어서 전입신고 못하는 경우

 

건축물대장에 업무용 시설로 분류돼 오피스텔은 주택으로 보지 않아 누군가 사업자등록이 아닌 전입신고를 하면 주택으로 간주되어 임대인에게 양도 소득세 문제가 생길 수 있습니다. 

 

예를 들어 1 주택 외에 업무용 오피스텔도 보유하고 있는 상태에서 임차인이 오피스텔에 전입신고를 하게 되면, 임대인은 1가구 2 주택자로 간주되어 양도소득세 비과세 혜택을 받지 못하게 됩니다. 그래서 임대인이 임차인에게 전입신고를 못하게 하는 경우가 있습니다. 이때 전세권 등기 혹은 자신의 보증금만큼 저당권을 설정하는 경우가 종종 있습니다

전세권 등기는 배당 1순위는 아니다

 

전세권 등기란 해당 주택 등기사항 증명서에 '전세권'이라고 기재해놓는 것입니다. 등기사항 증명서에 전세권 등기를 신청한 날짜와 보증금액 등이 상세하게 기재되므로 전세권자(전세 임차인)는 별도의 확정일자를 받지 않아도 됩니다. 전세권 등기는 물권이므로 별도의 대항요건을 갖추지 않아도 됩니다.

 

은행의 대출이 있는 상태에서 전세권 등기를 했다면, 기존에 먼저 설정되어 있던 은행이 되고 나중에 설정한 전세권 등기는 2번이 됩니다. 그러므로 경매, 공매로 배당이 실시되면 1순위인 은행에서 먼저 배당을 받아가고, 나머지를 2순위인 전세권자가 배당받습니다. 원칙적으로 정해진 순위는 전세권 등기를 했다고 바뀌지 않습니다.

 

전세권 설정 등기 신청 절차

 

1. 전세권설정 계약서 작성
2. 전세권 설정등기 신청서 작성
3. 등록, 면허세 영수필 확인서(구청 세무과)
4. 등기수입증지 구입(등기소)
5. 등기소 제출

 

전세권 설정 등기 신청 준비서류 (임대인)

 

• 등기권리증(등기필증)
• 인감증명서
• 인감도장
• 주민등록 초본(주소 변동사항 포함)
• 신분증

전세권 설정 증기 신청 준비서류 (임차인)

 

• 임대차 계약서
• 주민등록등본
• 신분증
• 도장