리모델링 종류와 투자 (리모델링과 재건축의 차이점)

 

 

건축물의 대한 규제가 강화됨에 따라 재건축을 진행에도 큰 이익이 없다면 리모델링이 투자의 대안이 될 수 있습니다. 리모델링은 건축물의 노후 억제와 기능 향상, 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부형태를 수선, 변경하는 대수선 또는 이미 지어져 있는 건축물의 일부를 더 늘려서 짓는 것을 리모델링이라고 합니다.

 

리모델링의 종류

 

• 맞춤형 리모델링

실내 인테리어 변경, 벽지, 바닥재, 욕실 타일, 세면대, 욕조, 변기, 배관, 보일러, 조명기기 등의 교체 및 균열보수, 누수부위 처치 등 벽이나 바닥의 구조를 변경하지 않는 비교적 단순한 공사를 말합니다.

 

• 바닥면적을 넓히는 리모델링

바닥면적을 확장하는 것은 동과 단지 전체에 영향을 미치며, 벽을 허물고 기둥을 더 세워야 할 수도 있어 각종 인허가 절차가 필요합니다.

 

 

• 수직증축을 하는 리모델링

바닥면적을 넓히는 것과 함께 층수를 높이거나 또는 바닥면적과 상관없이 층수만 높이는 방식으로 증축하는 방법입니다. 구조의 안정성 때문에 기존 기초의 보강이나 새로운 기초의 증설을 필요로 하며 각종 인허가 절차가 필요합니다.

 

• 지하주차장을 넓히거나 새로 만드는 리모델링

세대당 부족한 주차대수를 늘리기 위해서 좁은 주차장을 넓히거나 없는 주차장을 새로 만드는 방식

 

 

리모델링과 재건축의 차이점

 

재건축은 용적률은 초과하여 건축할 경우 토지나 임대주택을 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 증여해야 하지만 리모델링은 전용면적의 증가 한도(30~40%) 내에서 용적률이 증가해도 증여 의무가 없습니다. 

 

 

기존 용적률이 180%인 주택단지의 경우에는 분담금이 많고 수익성 등이 적은 재건축보다 리모델링이 유리하나, 용적률이 150% 이하일 경우에는 일반분양분의 많은 재건축이 리모델링보다 유리합니다. 그밖에 공사비, 사업기간, 정비기반 시설 측면에서도 재건축보다 리모델링이 유리합니다.

 

구분	리모델링	재건축
근거	주택법	도시 및 주거환경 정비법
안전진단	수직증축 B등급 이상 수평증축 C등급 이상	최소 D등급 이하(D,E)
건축기준 완화	건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등	없음
용적률 / 증축	기존 용적률보다 30~40%증가	2종 주거지역 법적상한 250% 3종 주거지역 법적상한 300%
	14층 이하 2개층, 15층 이하 3개층, 15% 이내 세대수 증가 가능
공사비	대수선형: 재건축의 50~60%	450~500만원/3.3㎡
	증축형: 재건축의 80~90%
사업기간	준공 후 15년 후	준공 후 30년 후
	약 2년 6개월	약 8년
	공사기간 3년	공사기간 3년
토지기부채납	없음	있음
임대주택	없음	있음
기반시설	없음	도로, 공원, 녹지 등
일반분양	기존 세대수의 15%이하	기존
	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 재건축보다 유리	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 조합원 주택규모를 종전과 같이 재건축하는 경우가 없음
분담금	기존 용적률이 180%이상인  단지에서는 재건축의 40~60%	기존 용적률이 180% 이상인 단지에서는 리모델링의 2배 이상
수익성	기존 용적률이 180%이상인 단지에서는 재건축보다 상당히 좋음	기존 용적률이 180%이상인  단지에서는 리모델링보다 불리

 

리모델링 투자

 

리모델링을 통해 집을 분리할 수 있으며, 한 채를 두 채로 만들어 각각 임대할 수 있습니다. 하지만 구분등기는 할 수 없으며 층간소음 문제도 콘크리트를 부어 바닥 두께를 두껍게 하거나 완충재를 사용하여 개선할 수 있고 여유 부지가 있다면 앞면과 뒤면뿐만 아니라 측면도 확장하여 채광 및 통풍을 개선할 수 있습니다.

 

 

리모델링을 했다 하더라도 시간이 흘러 건물이 다시 노후화되고, 안전진단에서 D등급을 받으면 재건축도 가능합니다.