부동산 온라인 자동 양도소득세 계산기 (모의 계산 방법)

 

 

양도소득세는 아파트를 매도할 때 내는 세금입니다. 기본적으로 취득가액보다 높은 금액으로 매도해서 양도차익이 발생하는 양도소득세를 납부합니다. 양도차익이란 양도가액(매도가액)에서 취득가액(필요 경비 포함)을 제외하고 남는 금액을 말합니다. 

 

필요경비에는 아파트를 매입할 때 발생하는 취득세와 중개수수료 등을 포함합니다. 양도차익이 계산되면 장기보유 특별공제를 제외합니다. 

 

 

• 장기보유 특별공제

장기보유 특별공제는 1가구 1 주택자인지, 1가구 2 주택 이상을 소유한 다주택자인지에 따라 공제율이 달라집니다. 1가구 1 주택자의 경우 3년 보유 시 10%에서 시작해서 10년 이상 보유 시 80%까지 공제율을 적용받지만, 1가구 다주택자는 3년 보유 시 10%에서 시작하여 10년 이상 보유 시 30%를 공제받습니다. 결론적으로 1가구 1 주택자가 훨씬 유리합니다.

 

• 1가구 1 주택자 양도소득세

1가구 1 주택자도 매도하려는 아파트 가격이 9억 원 이하이고 2년 이상 보유해야 양도세가 발생하지 않고 9억 원 이하이고 2년 이상 보유해야 양도세가 발생하지 않고 9억 원 초과 시에는 초과분에 대한 양도소득세를 내야 합니다. 9억 원 초과 시에도 양도세는 크지 않습니다. 예를 들어 서울 압구정동의 아파트를 10억에 매입하여 10년 후 18억에 매도하는 1가구 1 주택자의 경우 세금은 1천만~2천만 원에 불과합니다.

 

양도소득세 계산법

 

구분	내역
양도가액	> 실거래가액 > 실거래가액 > 취득세 부대비용 등 > 양도차익 X 공제율(공제율표 참조) > 250만 원(미등기 양도자산 배제) > 양도소득세율표 최종 > 조세특례제한법상 감면주택 등
- 취득가액
- 필요경비
= 양도차익
- 장기보유특별공제
= 양도소득금액
- 양도소득 기본공제
= 양도소득 과세표준
X 세율(6%~40%)
= 산출세액
- 감면세액
= 결정세액

표에서 보고 금액을 각각 대입하면 결정세액이 쉽게 나오지만 직접 금액을 입력하여 모의 계산하는 방법이 있습니다. 

 

온라인 양도소득세 자동계산기 바로가기

국세청 홈택스

 

 

해당 온라인 양도소득세 자동계산기 입력 부분은 취득가액(매입 가격, 취등록세, 법무사 비용, 취득 중개수수료 및 기타 소송비용을 입력합니다. 양도소득 기본공제인 250만 원을 제외하면 양도소득 과세표준이 나옵니다. 양도소득세 과세표준금액이 나오면 과세표준금액에 따라 차등하여 세율을 곱하면 양도소득세가 산출됩니다. 

 

 

 

주택이나 재개발, 재건축 입주권을 매입 후에 1년을 채우지 못하고 매도할 경우 양도소득세 세율은 40%가 적용됩니다. 재개발이나 재건축 입주권과 달리 일반 아파트는 분양권은 1년 이내 매도 시 양도소득세율이 50%이고, 1년 이상 ~ 2년 미만이면 40%, 2년 이상이면 6~40%의 양도세율이 각각 적용됩니다.

 

이처럼 분양권 자체를 매도(전매)하는 경우에는 투기성 거래로 간주하기 때문에 세율이 높은 편입니다.