위반 건축물 근생 빌라를 조심해야 하는 이유

 

 

근생 빌라는 '근리 생활시설 빌라'의 줄임말로 '근린생활시설'과 '다세대주택'이 결합된 용어로 편의상 '근생 빌라'라고 불리는 것이며 주택이 아닙니다. 근생 빌라는 상가 또는 업무시설을 주거용으로 불법 용도 변경을 해서 사용하고 있는 주택을 말하는 것이며 엄연히 불법건축물이라 할 수 있다.

 

근생 빌라는 무엇인가?

 

근생 빌라 외관은 주택처럼 생겼는데 건축물대장상 용도에는 근린생활시설로 작성되어 있는 빌라를 근생 빌라라고 하며, 건축물에는 각각의 용도가 있는데 난 주택으로 사용할 목적인데 건물이 근린생활시설, 소매점 등 주택이 아닌 용도로 작성되어 있거나 건축물대장에 "위반건축물"로 작성되어 있다면 구매하시면 안 됩니다.

 

부동산 구입 시 확인해야 하는 서류

 

• 등기부등본 - 부동산에 관한 일정한 권리관계가 적힌 문서
• 건축물대장 - 건물의 소재지, 용도, 구조, 층수 등을 알 수 있음

 

 

근생 빌라가 만들어지는 이유

 

• 수익률 때문에

흔히 빌라라고 하는 다세대주택은 주거용으로 사용되는 지상층은 4개 층을 넘지 못하는 것으로 규정하며 주차장은 층수 계산에서 제외되므로, 1층을 주차장으로 만들 경우에는 지상 5층까지 가능합니다.

 

주거용으로 사용되는 층수가 5개 층 이상일 때에는 아파트로 분류됩니다. 주택이 아파트로 분류되면 건축에 대한 더 많은 제한과 규제를 받기 때문에 건축주 입장에서는 주택의 종류를 다세대주택으로 유지하는 것이 유리할 때가 있습니다.

 

주거용으로 사용되는 층수가 5개 층일 때에는 한 층은 근린생활시설로 허가를 받고 나머지 4개 층만 다세대주택으로 허가를 받아서 편법으로 진행하는 건축업자도 있습니다.

 

• 주차공간 확보

주거용으로 사용되는 4개 층 한 층을 근린생활시설로 허가를 받고 나머지 3개 층을 다세대주택으로 허가를 받습니다. 왜냐하면 근린생활시설은 주차장 요건이 완화 적용되기 때문에 근린생활 시설을 경우 '1개의 호실당 몇 대'가 아니라 '몇 ㎡ 당 몇 대'로 적용됩니다. 

 

 

근생 빌라에 들어가면 안 되는 이유

 

팔리지 않는 이유

 

근생 빌라는 불법 용도 변경이라는 단점을 가지고 있는 건축물입니다. 등기상 주거용이 아니기 때문에 전세자금 대출에서 제한을 받을 수 있으며, 전세로 임차인을 맞추기가 어려울 수도 있습니다. 그래서 최초 분양할 때 저렴한 가격으로 분양가가 책정됩니다. 하지만 나중에 팔 때에는 정상적인 주택보다 훨씬 저렴한 금액을 팔아야 하므로 거래가 쉽지 않은 매물입니다.

 

상가이며 세금이 비싸다

 

근생 빌라는 등기사항 증명서상 주택이 아니라 상가라고 할 수 있습니다. 그래서 소유권 이전등기를 할 때에 들어가는 세금도 일반주택일 때보다 비싼 편입니다. 나중에 팔 때 양도차액이 발생하면 세금을 내야 하는데 근생 빌라는 주택이 아니므로 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 

 

일반주택, 근생빌라 취득세 비교

일반주택 : 취득가액과 주택의 면적에 따라 1.1 ~ 3.5%의 취득관련 세금

근생빌라 : 4.6%(취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2%)

 

이행강제금 부담

 

근생 빌라는 근린생활시설을 불법으로 용도 변경해서 주거용으로 사용하고 있는 건축물이기 때문에 단속에 걸리지 않았다 하더라도 향후 불법건축물로 적발될 경우, 건축물대장에 일반건축물로 등재됩니다. 그리고 근린생활시설로 원상회복할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 합니다.

 

강제이행금은 위반의 종류와 면적 등에 따라 다르게 부과되는데 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다면 해당 소재지 관할 구청 건축과에 매년 부과되는 이행강제 금액의 액수를 확인해보고 구입 여부를 결정하는 것이 좋습니다.