계약 갱신 청구권, 자동 연장과 재계약의 차이점 유리한 점

 

 

계약갱신청구권에서 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인의 요구가 있을 경우 임대인은 계약기간을 2년 더 연장해주어야 합니다. 단, 임대인은 실입주를 할 경우에는 연장을 거절할 수 있습니다.

 

갱신청구권을 행사행 계약기간이 2년 더 연장되었을 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약을 해지통지할 수 있으며, 임대인은 통지를 받은 날로부터 3개월 안에 보증금을 반환해주어야 합니다. 이와 반대로 임대인은 연장된 기간 내에는 특별한 사유가 없는 한 계약의 해지를 통지할 수 없습니다.

 

 

아무 말 없이 계약 만기일이 지났을 때

 

• 자동 연장 (묵시적 갱신)

 

임대차 보호법에 임대인은 '계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지', 임차인은 '계약 만기 2개월 전까지' 상대방에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 이전 계약과 동일한 조건으로 다시 연장되는 것으로 봅니다. 이것을 묵시적 갱신이라고 합니다.

 

주택이 묵시적 갱신이 되면 임대인은 다시 임대차기간 2년을 보장해주어야 하며, 반대로 임차인은 계약기간에 상관없이 언제든지 계약을 해지 통지하고 이사를 갈 수 있습니다. 단 임차인의 해지 통지 효력은 임대인이 통지받은 날로부터 3개월 후부터 효력이 발생합니다.

 

기간 만기 전에 계약서를 다시 썼을 때

 

• 재계약 (명시적 갱신)

 

계약 만기 전에 임차인과 임대인이 상호 협의 하에 계약서를 다시 작성하는 것을 재계약이라 하며, 법률 용어로 '명시적 갱신'이라고 합니다.

 

재계약은 계약서를 다시 작성한 새로운 계약의 일종으로 보아야 하기 때문에 계약 만기 전에는 임대인과 임차인 쌍방 모두에게 해지권이 없습니다. 반면 묵시적 갱신에서는 임차인에게만 해지권이 있습니다. 예외적으로 임대인과 임차인이 구두로 재계약을 합의하고 문서상으로 계약 사항을 남기지 않았을 경우, 명시적임을 입증하지 못하면 묵시적 갱신으로 볼 여지가 생기므로 이때는 임차인에게 해지권이 부여될 수도 있습니다.

 

자동 연장과 재계약 어느 쪽이 유리할까

 

임차인은 자동 연장이 유리, 임대인은 재계약이 유리!

임차인의 입장에서는 자동 연장이 유리합니다. 임대인은 전과 동일한 조건으로 2년을 보장해주어야 하지만, 임차인은 언제든지 이사를 나간다고 통지할 수 있습니다. 유예기간은 3개월이 지나야 효력이 발생하지만 계약기간으로 2년을 주장할 수도 있고, 반대로 언제든지 이사를 나간다고 할 수도 있기 때문입니다.

 

재계약을 하게 되면 계약서상에 '기간'이 다시 정해지는데, 그 기간 동안에는 이사를 가고 싶어도 갈 수가 없습니다. 물론 만기 전이라도 새로운 임차인이 이사를 들어오면 임대인과 합의하여 계약을 종료시킬 순 있습니다. 그러므로 임차인 입장에서는 재계약보다는 자동연장이 더 유리하다고 볼 수 있습니다. 반대로 임대인 입장에서는 재계약이 유리한 편입니다.