일반인 조합원의 신규 주택 취득 시, 입주권 분양권 차이점

 

 

입주권과 분양권은 엄밀히 말해 새로운 주택을 취득할 수 있는 권리입니다. 즉, 현 상태에서는 권리일 뿐, 눈으로 직접 보이는 주택은 아니며 세금 부분에서 입주권과 분양권은 차이점을 보입니다. 

 

입주권은 아파트 준공 시에는 토지 부분에 대한 취득세는 이미 납부한 것으로 인정되며 건물 부분에 대한 취득세만 납세하면 됩니다. 분양권은 아파트가 준공될 때까지 등기사항 증명서에 등재되지 않기 때문에 별도의 토지 취득세가 부과되지 않습니다.

 

 

입주권과 분양권의 차이점

 

재개발, 재건축 또는 청약에서 많이 사용되는 용어의 정확한 뜻을 몰라 혼용해서 사용하곤 합니다. 대표적인 것이 '입주권'과 '분양권'입니다. 이 두 용어는 '새로 지어질 주택의 소유권을 취득할 수 있는 권리'라는 점에서 같지만 여러 차이가 납니다. 특히 취득세, 재산세, 양도소득에 커다란 차이가 있습니다.

 

입주권은 조합원이 신규주택을 취득할 수 있는 권리

 

특정 지역에 재개발, 재건축 또는 택지 개발사업의 구역으로 지정됐다고 가정할 시 이곳에 부동산을 보유하고 있는 소유자들은 조합을 설립해서 해당 구역 내 토지 위에 건축물 등을 모두 철거하고 새로 지어지는 새 건물을 분양받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다. 이것을 입주권이라고 합니다. 

 

입주권을 가진 조합원은 일반 분양자보다 더 저렴한 가격으로 아파트를 공급받을 수 있으며, 로열동, 로열층을 배정받을 확률이 높습니다. 그러나 해당 지역 내에 부동산을 보유하고 있어야 하기 때문에 초기 투자금이 많이 들어갑니다. 

 

분양권은 일반인이 신규주택을 취득할 수 있는 권리

 

분양권은 입주권에 비해 초기 비용 부담이 적다는 장점이 있으며 청약에 당첨된 사람은 '분양가 10%에 해당되는 계약금만 지불'하면 되기 때문입니다. 그리고 분양가를 중도금, 잔금으로 분할해서 지급하기 때문에 상대적으로 목돈마련에 대한 부담감이 적은 편입니다.

 

청약에서 떨어졌다면 분양권을 매수할 수 있습니다. 신규 주택의 분양권을 가지고 있는 사람이, 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주는 것입니다. 분양권 전매로 구입한 사람이라면 '계약금 + P'만 지불하면 권리를 취득할 수 있습니다. P는 신규 주택의 인기에 비례하기 때문에 선호도가 높은 아파트는 더 많은 돈을 지불해야 할 것입니다.  

 

 

입주권과 분양권의 세금 차이점

 

• 입주권 vs 분양권 취득세 비교

입주권(원시취득)	분양권(승계취득)
매수 시 : 토지 취득세 4.6% 준공 시 : 해당 평형 건축비의 면제 ~ 3.16%	매수 시 : 토지 취득세 (X) 입주 시 :  주택가액의 1.1 * 3.5%

 

• 입주권 vs 분양권 양도 소득세

	입주권	분양권
비과세	요건 충족 시 비과세 가능	요건 충족 시 비과세 가능
세율	1년 미만 : 70% 2년 미만 : 60% 2년 이상 : 6 ~ 45%	1년 미만 : 70% 2년 이상 : 60%