문신 새긴 부동산을 주의해야 하는 이유 (지주택, 기획부동산 토지)

 

 

부동산 투자자들 사이에 사용하는 은어 중 '문신을 새긴다'는 의미는 문신을 새기면 잘 지워지지 않는 것처럼 한 번 매수하면 잘 팔리지 않는 물건을 문신 새긴 부동산이라고 합니다. 급한 사정이 생겨 부동산을 매도해야 할 상황이 생기기도 하는데, 이럴 때 원활하게 매도할 수 있는 부동산이 좋은 부동산입니다. 부동산의 환금성이라고 생각하면 이 부분도 상당히 중요하게 생각해야 합니다. 

 

 

1. 지역 주택조합

 

광고나 현수막을 보면 마치 일반분양처럼 보이지만 이것은 일반분양도, 재개발, 재건축이 아닌 분양상담사들이 마치 재개발과 비슷하게 이야기들 하지만 다릅니다. 지역 주택조합을 '지주택'이라고 하는데 주변에서 부동산으로 손해를 보았다고 한 사람들이 지주택을 구매한 사람들입니다. 

 

지역 주택조합은 별도로 조합을 만들고 그때부터 대행사를 통해 토지를 매입하기 시작해 지역 주택조합이 사업에 참여하려면 토지 확보가 95% 이상이 되어야 하지만 90%가 되면 나머지 5%는 '알박기'란 명목으로 토지주들의 무리한 요구가 지속됩니다. 

 

그렇게 사업은 계속 진행되지 못하고 기타 부대 비용만 늘어가며 이런 식으로 10년 이상 아직 착공도 못한 현장이 서울에도 많은 편입니다. 

 

 

2. 기획부동산 토지

 

부동산 사기로 많이 등장하는 것이 '기획부동산 토지'입니다. 기획 부동산 토지는 역세권 인근의 토지를 매우 저렴하게 매입한 후 지분으로 나눕니다. 그리고 역 인근의 개발 계획이 마치 해당 토지에 큰 영향을 주는 것처럼 광고해 비싼 가격으로 매도합니다.

 

해당 토지는 보전녹지, 개발제한구역 등 위치는 좋아 보여도 실제로는 개발이 어려운 토지가 대부분입니다. 이러한 토지를 매입하는 순간 부동산에 문신이 새겨지는 것입니다. 기획부동산 토지는 잔금까지 납부한 후에야 상황을 인지하는 경우가 많기 때문에 피해 금액은 지역 주택조합보다 큰 경우가 많습니다. 

 

 

3. 분양 상가 

 

상가를 분양받는다면 주의해야 할 점은 상가를 분양하는 대행사는 사람들이 월세에 대한 수요가 강하다는 것을 이용해 우량 임차인과 사전에 합의해 높은 임대료로 임차를 세팅한 후, 상가를 매도하는 경우가 많습니다. 

 

상가 계약 이후, 우량 임차인들은 얼마 지나지 않아 사전에 분양대행사와 협의한 대로 폐업하고 떠납니다. 임대인은 결국 상가를 공실 또는 저렴한 임대료로 임대한 채 몇 년 보내다가 결국엔 분양가보다 20~30% 저렴하게 매도하는 경우가 많습니다. 

 

일부 신도시에 전용 15평 1층 상가의 분양가가 10억 원에 달하는데 아무리 우량 임차인을 맞춘다 하더라도 월세를 300만 원 이상 감당하기는 쉽지가 않습니다. 안전하게 상가투자를 하려면 입지와 유동인구가 많은 곳에 투자하되 경매, 공매 또는 신탁 공매 등으로 시세보다 저렴하게 매입하는 것이 좋습니다.

 

 

4. 분양 오피스텔

 

월세 수익을 고려해 투자하는 경우가 많아 분양 상가나 분양 빌라와 마찬가지로 시세 상승으로 인한 수익은 기대하기 어렵습니다. 오피스텔은 1인, 2인 가구를 위한 상품이 많지만 아파트로 갈아타기 위한 대체제로 보는 경우가 대부분입니다.

 

취득세도 높은 편이고 아파트와 비교했을 때(전용평수, 커뮤니티 시설 등)가 부족합니다. 무엇보다 도시형 생활주택, 다세대, 셰어하우스 등 1인 가구를 위한 대체 상품이 공급되기 때문에 임차 수요의 이동도 잦은 편입니다.

 

고소득 일자리 수요가 풍부하고 역이나 대형 쇼핑몰 등과 인접한 오피스텔 분양 단지 그리고 평형 구성이 최소 25평 이상이라면 검토해 봐도 좋습니다. 

 

 

 

 

상가 오피스텔 분양할 대 계약면적과 평형 계산 (전용률)