미등기상가 임차할 때 주의사항 (토지등기사항전부 증명서 확인)

 

아직 완공되지 않은 건물은 건축물대장, 등기부등본 등이 생성되지 않아 임대차계약을 체결할 때 일반적인 임대차계약보다 임차인의 주의가 필요합니다.

 

해당 건물에 대한 등기부등본이 없으므로 임대인이 진정한 분양권자인지 분약계약서 원본을 통해 확인하고, 임대인의 신분도 주민등록증 등 신분증으로 직접 확인해야 합니다.

 

분양계약서 임대차 계약 표시

 

임대인이 이중으로 임대차계약을 하거나 분양권을 전매할 경우를 대비해 분양계약서에서 명의변경란의 공란에 임대차 관계를 표시할 수도 있습니다. 또한 필요한 경우 임대인이 분양대금연체사실 여부를 해당 시행사나 조합에 확인해야 합니다. 

 

• 건물규모, 면적, 임대공간의 위치 등은 허가 도면 등을 통해 확인
• 분양계약서와 면적과 허가 도면을 비교할 필요

 

 

분양상가는 시세를 확인

 

분양상가의 임대차계약에서 임차인은 공적 장부로 확인할 수 없는 소유권, 면적 등에 골몰한 나머지, 중요한 시세를 제대로 확인하지 않고 터무니없이 높은 월세로 임차하는 경우가 있습니다.

 

아파트나 빌라 등 주택은 부동산 사이트 등을 통해 주변 시세를 쉽게 확인할 수 있는 것에 비해 상가는 그렇지 못해 임차인은 분양업자 말에만 의존하지 말고 임대차계약 체결하기 전에 반드시 관련 전문가로부터 시세 등에 대한 조언을 얻어야 합니다. 

 

분양상가의 경우에 최초로 입점할 때는 권리금이 없어서 높은 월세를 감수하더라도 나중에 권리금을 적절히 받을 것을 기대하고 입점했다가 낭패 보는 일도 심상치 않게 발생하고 있습니다. 

 

건물주와 토지주 모두 확인

 

소규모 단독건물의 임차인은 토지주와 건축허가서의 건축주를 모두 확인해야 합니다. 만약 토지주와 건축주가 다를 경우 2명 모두를 임대인으로 명기한 계약서를 작성해야 합니다. 건물 준공 후 토지주와 건물주가 달라 임차인 현행법의 보호를 받지 못하는 경우도 나올 수 있기 때문입니다. 

 

토지등기사항전부증명서의 갑구 및 을구를 통해 세금체납, 가압류, 대출금 등에 대한 사실도 확인하며, 토지등기부 밖에 없으므로 현재 토지등기부상의 근저당 내용을 기재와 임대인에게 건물등기후 근저당이 얼마가 잡히는지 문의 후 녹취도 해보는 것도 필요합니다. 임차인 입주 후 시설물 설치(인테리어) 기간동안 렌트프리인지도 확인하고 특약사항에 기재하는 것도 좋습니다.

 

• 토지등기부사항전부증명서 인터넷 발급

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