조합없이 빠른 지주공동사업의 절차와 장단점

 

지주공동사업은 조합을 만들지 않고 지주들이 땅의 지분을 내놓고  전문 시행사가 시행, 시공, 분양업무를 맡아 진행하는 개발방식입니다. 지주들이 직접 개발하기에는 경험과 자본이 부족한 경우가 많아서 경험 많은 개발사를 활용하여 책임과 수익을 분담하는 개념입니다. 

 

 

지주공동사업 진행 방식

 

지주공동사업은 공동협약을 체결해야 하며 일반적인 건축과 절차는 거의 유사하지만, 사업계획을 수립한 후 지주와 개발사 간에 협약을 체결하는 것이 다릅니다. 공동협약은 동업계약과 유사하며, 추후 분쟁이 발생하지 않으려면 꼼꼼히 물건분석과 사업계획을 바탕으로 서로가 만족할 만한 조건을 찾아야 합니다. 

 

• 물건의 대지 모양 및 면적, 신축 동 간 간격, 이격거리, 높이제한, 용적률, 행위 제한 등을 고려
• 사업성 분석 시 토지비용을 산정하고 개발과 운영사업의 수익지분을 정함
• 분양 입주권 이외의 매도를 원하는 소유자는 조건을 협의하고 거래 시기를 조율

 

지주공동사업의 절차

 

 

 

시공사 선정 및 공사 진행

 

시행사가 시공사를 선정하고 착공에 들어가며, 소형 주택의 경우 6개월에서 1년 정도의 시간이 소요됩니다. 일반 분양일 경우 공사 중 분양이 가능합니다. 

 

분양 및 입주 기간은 평균적으로 6개월 정도이므로 총 6개월~1년 6개월 정도의 시간이 소요됩니다. 공사가 완료되면 협약 내용에 따라 소유권을 이전하거나 대금을 정산하고 사업이 종료됩니다.

 

 

지주공동사업의 장단점

 

소규모 주택정비를 위한 조합은 설계와 시공, 분양의 노하우를 가지고 있지 못한 경우가 많아 경험이 부족한 조합원들이 모여 우왕좌왕하거나 잘못된 결정을 할 수 있습니다. 사업이 잘되면 다행이지만 혹시라도 잘못되면 책임이 커지고 사업의 추진을 위한 자금이 부족하여 동력을 얻지 못할 수도 있습니다.

 

사업의 기간도 소규모 주택정비사업의 경우 3년 전후의 시간이 걸리는데 반해 지주공동사업은 1년 정도면 마칠 수 있어 크게 단축됩니다. 지주공동사업은 인허가 과정이 단순하고, 의사결정도 총회가 아닌 내부 협의에 따르므로 신속합니다.

 

즉 개발기간의 단축은 곧 수익성과 직결되므로 만약 조합이 직접 소규모 주택정비사업을 시행한다면 사업의 수익과 함께 모든 위험을 감수해야 합니다. 사업이 잘 완료되어 좋은 수익이 발생할 수도 있지만 설계-시공-분양 중 어느 단계에서라도 문제가 발생하면 수익이 대폭 감소하거나 손실이 발생할 수도 있습니다.

 

 

소규모 재건축, 지주공동사업, 일반개발사업의 비교

	소규모재건축	지주공동사업	일반개발
사업 주체	주민합의체/조합	공동사업자(지주/시행사)	시행사(지주분 매입)
적정 규모	200세대 미만	저층, 수십 세대의 빌라	무관
이익손실책임	자부담	약정에 따라 조정 가능	시행사
사업 기간	3년 전후	6개월 ~ 1년 6개월	6개월 ~ 1년 6개월
의결 방식	총회	약정에 따른 의사결정	내부결정
사업 전문성	낮은	높음	높음

 

지주공동사업에서 유익한 점

 

• 개발에 관한 역량과 경험으로 사업을 잘 이끌고 약속을 지킬 수 있는 좋은 시행사를 만나야 한다는 점
• 권리관계나 배분 등에 관해서 명확하게 정리하고 계약서에 명시

 

지주공동사업의 투자 포인트

 

• 중저층 개발에 적합하며 위험을 분담할 수 있습니다.
• 사업기간이 1년 전후로 짧으며, 규제를 받지 않습니다.
• 선매도 후 개발보다 좋은 조건의 보상이 가능합니다.
• 좋은 개발사를 만나야 한다는 점