재개발 조합원의 자격 요건 (권리산정기준일 추적)

 

주택, 토지, 상가 등 다양한 부동산의 소유자는 재개발 구역 지정 후 조합이 설립되면 의무적으로 가입해야 합니다. 중간에 소유권이 분리되거나 소유자가 바뀌면 문제가 발생하기 때문입니다.

 

이런 경우 정비구역이 지정된 시기와 해당 지역 조례, 물건의 종류, 소유권을 취득하거나 분리된 시기에 따라 조합원 권리(분양자격)의 유무가 결정됩니다. 

 

경우가 워낙 다양하고 지역마다 차이가 있으므로 규제까지 더해져 많은 주의가 필요합니다.

 

권리산정 기준일 추적

 

2019년 서울시를 기준으로 2010년 7월 이전에 지정된 구역은 물건별 기준에 따라 분양자격을 인정하며 2010년 7월 이후에 지정된 구역은 별도의 권리산정 기준일에 의해 판정됩니다.

 

지분 쪼개기와 일괄적으로 막다 보니 선의의 피해자가 발생하였고, 이를 보완하기 위해 권리산정 기준일이 만들어졌습니다. 권리산정 기준일은 정비구역 지정일 또는 시도지사가 투기 억제를 위해 따로 정하는 날의 다음날로 합니다. 분양자격은 개별적인 상황과 지역에 따라 차이가 있을 수 있으므로 별도의 확인이 필요합니다. 만약 잘못된 거래를 하는 경우 피해를 볼 수 있기 때문입니다.

 

 

재건축 조합원의 자격, 거래가능 여부

 

재건축 조합원의 자격 요건은 해당 정비구역 내의 아파트나 공동주택 소유자로 한정하므로 재개발에 비해 단순합니다. 건물과 부속 토지의 소유권을 동시에 소유해야 하며, 조합 가입은 의무가 아닌 선택사항입니다. 물건을 여러 명이 공유하거나 1명이 구역 내 여러 개 소유권을 가지고 있는 경우 조합원은 1명으로 제한된다는 점도 주의해야 합니다.

 

 

양수자 주의 사항

 

• 물건과 매도인의 자격에 이상이 없는지 확인
• 물건의 조건이 기준을 충족시키는지 확인
• 입주권에 가압류, 근저당, 경매 사항이 있을 수 있으므로 주의
• 매도인이 구역 내에 다른 물건을 가지고 있거나 거래 이력이 있었는지 확인
• 매도자와 매수자 세대 구성원의 구역 내 보유나 거래 이력도 확인

 

규제지역인 조정대상지역과 투기과열지구

 

• 조정대상지역에는 다주택자 규제가 심하므로 매도인이 다른 물건을 보유하여 발생하는 책임을 계약서에 명시하는 안전장치가 필요합니다.
• 이주비 대출을 받아야 한다면 대출 한도가 축소될 수 있으므로 미리 은행에 확인
• 재건축은 조합설립인가부터 입주 시까지 조합원 권리의 거래가 금지되고, 거래 시 분양자격을 박탈당할 수 있으므로 주의

 

조합원 권리 양수 Tip

 

• 양도자의 분양자격을 확인
• 재개발은 구역의 권리산정 기준일을 파악하여 '물딱지'를 피해야 합니다.
• 재건축은 조합원의 거래가 가능한지 확인
• 양수자도 재당첨 제한 등을 주의해야 합니다.