부모 자식 간 부동산 거래하는 방법 (재산 취득자금 증여추정)

 

우리나라는 가족중심의 재산 보유 개념이 강하며 부모 자식 간에 하나의 재산을 같이 보유하고 증식도 같이한다고 생각하는 개념이 일반적입니다. 여유가 있는 부모는 자녀 명의로 부동산을 매입하거나 자녀에게 본인 소유의 부동산을 무상으로 이전해주기를 바라기도 합니다.

 

 

부모 자식 간 부동산 거래

 

• 재산 취득자금 증여추정

 

부모가 자녀 명의로 부동산 매입하면 세무상 문제는 '재산 취득자금 증여추정' 규정이 있어 직업이나 연령 등에 비춰 재산을 자력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에도 재산을 취득했다면 해당 재산의 취득자금을 그 재산의 취득자가 증여받은 것으로 추정한다는 것입니다. 그래서 증여로 추정된 재산에 대해서는 증여세 문제가 있습니다.

 

실제 사례로 재산 취득자금 소명 의뢰를 받으면 대부분 제대로 소명하지 못하고 부모가 자녀에게 재산 취득자금을 증여해준 것을 시인하고 증여세를 부담합니다. 따라서 부모가 자녀에게 부동산을 매입해줄 때는 자녀 부담의 대출을 이용하는 것이 바람직합니다.  그런 다음 재산 취득가액에서 대출금을 뺀 나머지 금액에 대해 증여세를 신고, 납부하면 되고 이 대출금을 부모가 갚아주면 이것도 증여에 해당하므로 대출금은 해당 재산을 매각할 때 갚는 것이 현명합니다.

 

 

재산 취득자금 등의 증여추정 배제 기준

 

구분	취득재산		채무상환	총액한도
	주택	기타재산
1. 세대주의 경우
30세 이상인 자	2억 원	5천만 원	5천만 원	2억 5천만 원
40세 이상인 자	4억 원	1억 원		5억 원
2. 세대주가 아닌 경우
30세 이상인 자	1억 원	5천만 원	5천만 원	1억 5천만 원
40세 이상인 자	2억 원	1억 원		3억 원
30세 미만인 자	5천만 원	3천만 원	3천만 원	8천만 원

 

 

• 배우자 등에게 양도한 재산 증여추정

 

세법에 '배우자 등에게 양도한 증여추정'이라는 규정이 있으며 이는 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 양도자가 해당 재산을 양도한 때에 그 재산의 가액을 배우자 또는 직계존비속이 증여받은 것으로 추정하는 의미입니다.

 

양도소득세로 신고하려면 배우자 또는 직계존비속에게 대가를 바라고 양도한 사실을 명백히 입증할 수 있어야 하며, 등기실무에도 매매대금 증빙이 필요하기 때문에 매매대금을 융통해서 매매거래 증빙을 만들기도 합니다.

 

하지만 실제 매매대금이 아니고 자금출처 조사를 통해 매매대금의 출처를 입증해야 하고, 매매대금이 추후에 어디로 귀속되었는지 조사대상이 되기도 합니다. 그러다 보면 친인척이 개입시키는 경우가 생깁니다.

 

자녀에게 고가의 부동산을 무상 이전하려고 하는데 증여세 부담이 크면 부모는 친인척에게 그 부동산을 양도하는 형식을 취하고, 그 친인척은 다시 그 부모의 자녀에게 양도해주는 것입니다. 이렇게 하면 매매(양도) 등기는 수월하게 할 수 있지만 추후 각 거래에서의 매매대금을 입증하지 못하면 그 부모는 자녀에게 직접 증여한 것으로 추정하기 때문에 주의해야 합니다.

 

만일 자녀에게 본인 소유의 부동산을 이전하고 싶다면 명의이전을 하기 전에 해당 재산을 담보로 대출을 받아 사용하고, 자녀에게 부동산과 아울러 채무를 같이 증여하는 부담부증여를 이용하면 합법적으로 절세할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

증여세의 기본 계산 방법 (증여세 자동계산기)