부동산 절세하는 방법 10가지

 

 

 

1. 부동산을 살 때는 세금부터 고려한다

 

똑똑한 투자자들은 부동산을 사기 전에 먼저 세금부터 고려합니다. 아파트를 새로 사면 세금을 얼마나 더 내야 하는지, 중과되지는 않는지, 그럼에도 불구하고 절세법은 없는지 등 미리 세후 수익률을 가늠해보고 투자를 결정합니다.

 

2. 누구 명의로 사는 것이 유리한지 체크한다.

 

단독명의 혹은 공동명의인지에 따라 양도소득세와 종합부동산세, 종합소득세가 다릅니다. 부동산을 사기 전에는 누구 명의로 사는 것이 유리한지를 사전에 점검해보는 것이 좋습니다.

 

3. 필요경비는 그때그때 챙겨둔다.

 

양도소득세를 계산할 때 취득세, 중개사 수수료나 국민주택채권 매각손실, 보일러 교체비, 방 또는 베란다 확장 공사비, 바닥 시공비 등은 필요경비로 빼준다. 그런데 지출증빙이 없어져서 인정을 못 받는 경우가 많습니다. 몰라서 아까운 세금을 수십, 수백만 원을 더 내게 되는 셈입니다. 따라서 필요경비 관련 증빙자료를 꼼꼼히 챙겨두는 습관을 가져야 합니다.

 

4. 부동산을 팔 생각이면 연초에 계획을 세운다

 

올해 부동산을 팔거나 증여할 생각이라면 연초부터 서두르는 것이 좋습니다. 보유세인 재산세나 종합부동산세의 기준일이 6월 1일이기 때문입니다. 5월 말까지 팔면 그해 재산세나 종합부동산세는 납세의무가 없으므로 내지 않아도 됩니다.

 

5. 손실 난 부동산은 이익 난 부동산과 같은 해에 판다

 

양도소득세는 그해에 여러 부동산을 팔아서 생긴 이익(양도차익)과 손해(양도차손)를 모두 합해 계산합니다. 따라서 2020년 아파트를 팔아서 양도차익이 3억 원이고, 오피스텔은 1억 원을 손해보고 팔았다면 그해 양도소득세는 2억 원에 더해 내면 됩니다. 한해의 이익을 본 부동산과 양도손실이 난 부동산을 팔면 양도소득세를 줄일 수 있습니다.

 

6. 보유 부동산 리스트를 만들어 다각도로 검토한다.

 

지금 팔거나 증여하라고 하는 아파트 한 채만 가지고는 정확한 절세방안을 찾을 수 없습니다. 리스트에 모든 주택 및 부동산을 적은 다음, 각각의 취득원인 및 취득시기, 양도 원인, 양도시기, 양도차익 등을 종합적으로 고려해야 절세방안을 찾을 수 있습니다.

 

7. 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖추는 것이 최고

 

1세대 1 주택 비과세 혜택을 받으면 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 집값 상승에 따른 이익 전부를 고스란히 내 주머니로 가져갈 수 있습니다. 따라서 집이 있다면 반드시 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖추도록 준비합니다. 양도 순서 등 절세법에 따라 비과세를 받을 수 있는 방법들이 많습니다.

 

8. 양도차익은 작은 것부터 판다.

 

2주 택일 때와 3 주택 이상일 때, 다주택자 중과 세율이 다릅니다. 만약 조정대상지역에 아파트가 3 채라면 양도차익이 가장 작은 것부터 먼저 팔고(3 주택자 중과), 그다음 양도차익이 중간이 아파트를 팔고(2주택자 중과), 양도차익이 가장 큰 아파트는 마지막에 1세대 1 주택 비과세 요건을 갖추어 팔아 비과세를 받습니다. 

 

9. 양도차익이 큰 부동산은 양도보다 자녀 증여가 유리

 

자녀에게 증여 의사가 있다면 양도차익이 큰 부동산은 증여하는 것이 절세효과가 큽니다. 남한테 팔아서 내는 양도소득세보다 자녀에게 증여하고 내는 증여세가 더 작을 수 있기 때문입니다.

 

10. 배우자 증여 5년 후에 팔면 양도소득세를 아낄 수 있다.

 

양도차익을 줄이는 방법 중 하나가 취득가액을 높이는 것입니다. 3억 원에 산 아파트를 6억 원일 때 증여하면, 나중에 아내가 10억 원에 팔 때 취득가액이 증여 시의 6억 원이 됩니다. 양도차익이 그만큼 줄어들어 양도소득세를 아낄 수 있습니다. 다만 증여일로부터 5년 안에 팔면 배우자가 원래 산 가격으로 양도소득세를 계산하니 주의해야 합니다.

 

 

 

 

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